terça-feira, janeiro 12, 2010

HABITAÇÃO: Obras de alteração ou reconstrução


O princípio da garantia do existente (artigo 3.º, n.º 2) aplica-se aos edifícios de habitação?


Sim.

O princípio da garantia do existente é estabelecido, de forma geral, no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, DL 555/99, na redacção dada pela Lei 60/2007), artigo 60.º, n.º 2, onde se refere:

“A concessão de licença ou autorização para a realização de obras de reconstrução ou de alteração das edificações não pode ser recusada com fundamento em normas legais ou regulamentares supervenientes à construção originária, desde que tais obras não originem ou agravem desconformidade com as normas em vigor, ou tenham como resultado a melhoria das condições de segurança e de salubridade da edificação.”

O que resulta deste princípio é que as obras de alteração ou reconstrução que vierem a ser realizadas numa edificação não terão de corrigir as desconformidades relativamente às normas que entraram em vigor após a sua construção – não terão de corrigir, mas também não poderão dar origem a novas desconformidades, nem agravar as desconformidades existentes.

Como explicam Maria José Castanheira Neves, Fernanda Paula Oliveira, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, em comentário ao RJUE *, com este princípio evita-se “a aplicação de novas normas urbanísticas a edifícios que, por se encontrarem consolidados, não as podem cumprir”, visando “garantir a recuperação do património construído (e consolidado), já que se permite a realização de obras susceptíveis de melhorar as condições de segurança e de salubridade das edificações existentes que, de outra forma, não fosse a instituição deste princípio, teriam de ser indeferidas.”

Este é, como se disse, o princípio geral (relativamente ao qual existem alguns limites, que veremos adiante).


No DL 163/2006

O princípio da garantia do existente foi vertido para o artigo 3.º, n.º 2, do Decreto-Lei 163/2006, da seguinte forma:

“A concessão de licença ou autorização para a realização de obras de alteração ou reconstrução das edificações referidas, já existentes à data da entrada em vigor do presente decreto-lei, não pode ser recusada com fundamento na desconformidade com as presentes normas técnicas de acessibilidade, desde que tais obras não originem ou agravem a desconformidade com estas normas e se encontrem abrangidas pelas disposições constantes dos artigos 9.º e 10.º.”

Deve notar-se que esta redacção tem uma particularidade, que é a referência às disposições constantes dos artigos 9.º e 10.º: “…desde que tais obras não originem ou agravem a desconformidade com estas normas e se encontrem abrangidas pelas disposições constantes dos artigos 9.º e 10.º”. [sublinhado nosso]

O uso da conjunção aditiva “e” pressupõe uma condição cumulativa, i.e., a desconformidade com as normas técnicas do DL 163/2006 é admissível se, para além de não se originarem ou agravarem desconformidades, também forem respeitadas as condições constantes do artigo 9.º e ainda do artigo 10.º

Esta condição cumulativa é justificada pelo facto de o DL 163/2006 estabelecer (no artigo 9.º) um prazo para adaptação das edificações já existentes à data da sua entrada em vigor, e definir (no artigo 10.º) critérios para a abertura de excepções ao cumprimento das normas nessas edificações.

A intenção do legislador é, neste ponto, evidente: evitar que a aplicação do princípio da garantia do existente prejudique um objectivo essencial do diploma – a adaptação das edificações existentes às novas normas de acessibilidade.


O caso da habitação

O que ficou dito é o que resulta claro para os edifícios aos quais se aplica o disposto nos artigos 9.º e 10.º.

Deve notar-se, agora, que os prazos para adaptação do artigo 9.º, e os critérios de excepção do artigo 10.º, não se aplicam aos edifícios habitacionais.

Ora, tendo em conta a redacção do diploma, em que o respeito pelos artigos 9.º e 10.º é uma condição indispensável (“…e se encontrem abrangidas pelas disposições constantes dos artigos 9.º e 10.º”), será que ainda assim, o princípio da garantia do existente se aplica a esses edifícios?

A resposta também nos parece evidente: sim.

A condição cumulativa dos artigos 9.º e 10.º é relevante para as edificações abrangidas por esses artigos, mas é irrelevante para os edifícios de habitação.

O legislador introduziu-os como condição cumulativa à aplicação do princípio da garantia do existente para não prejudicar o cumprimento do prazo de adaptação nos edifícios para os quais esse prazo existe, e não para, de alguma forma, impedir a aplicação do princípio da garantia do existente aos edifícios habitacionais.

Interpretar a redacção do artigo 3.º, n.º 2, de outra forma não seria coerente com o espírito do próprio decreto – faria sentido supor que o legislador não define um prazo para a adaptação dos edifícios habitacionais existentes, mas proíbe-os de realizar obras de alteração que não corrijam todas as desconformidades, mesmo aquelas que sejam desproporcionadamente difíceis? **


Obviamente, não faria sentido.

Aplicar o princípio da garantia do existente aos edifícios de habitação não implica, portanto, qualquer contradição – nem com o espírito, nem com a letra da lei.


Limites no RJUE

Como se referiu no início, o RJUE estabelece o princípio da garantia do existente de uma forma geral.

É importante notar que existem alguns limites à aplicação deste princípio.

Primeiro, ele não se aplica às obras de ampliação (como já vimos neste texto).

Em segundo lugar, ele não dita a imutabilidade do edifício “para todo o sempre”. Como se refere no próprio RJUE, artigo 60.º, n.º3:

“…a lei pode impor condições específicas para o exercício de certas actividades em edificações já afectas a tais actividades ao abrigo do direito anterior, bem como condicionar a execução das obras [de alteração ou reconstrução] à realização dos trabalhos acessórios que se mostrem necessários para a melhoria das condições de segurança e salubridade da edificação.”

Em terceiro lugar, e como defendem as autoras da versão comentada do RJUE *, visando este princípio "evitar a aplicação de novas normas urbanísticas a edifícios que, por se encontrarem consolidados, não as podem cumprir (…) deve ser feita uma interpretação restritiva" das situações às quais ele se aplica.

Deste modo, correspondendo as obras de reconstrução sem preservação das fachadas a obras que procedem à reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos de uma edificação existente, que podem ocorrer subsequentemente à demolição total ou apenas parcial da mesma, parece-nos que não deve ser de aplicar o regime de protecção do existente sempre que a obra ocorra após a demolição total (…). Numa situação destas, desaparecendo a edificação originária, não vemos porque não cumprir com as novas regras entradas em vigor em data posterior à edificação originária, já que o regime especial previsto para edifícios existentes parte do pressuposto da impossibilidade fáctica de cumprir novas exigências, o que não sucede no caso.” [sublinhado nosso]

PHG
11JAN2010

* Maria José Castanheira Neves, Fernanda Paula Oliveira, Dulce Lopes, Fernanda Maçãs, ”Regime Jurídico da Urbanização e Edificação comentado”, 2.ª edição, Edições Almedina, 2009.

** Recorde-se que os critérios de excepção do artigo 10.º, n.º 1, não se aplicam à habitação.

7 comentários:

Unknown disse...

Gosto muito dos artigos de ótima qualidade do seu Blog. Quando for possível dá uma passadinha para ver nosso Curso de Informática Online. Melissa.

Anónimo disse...

Muitos Parabéns pelo Blog. Foi de grande utilidade quando na câmara me pedem para apresentar um projecto de acessibilidades para uma obra de remodelação/beneficiação que vamos fazer na casa que compramos agora.
Sou a favor das acessibilidades para todos, mas há casos em que isso é manifestamente impossível, como n nosso caso - pequeno prédio no centro histórico de Braga c/ 3 pisos mas muito estreito. Decidimos altaerar a escada em caracol existente para uma normal (roubando espaço à sala já de si mto pequena (1 m entre o sofá e a tv - na largura da casa) e trazer a cozinha do 1º andar p o R/C. No R/C existia uma pequena "lavadaria" debaixo dum vão de escadas exteriores que vamos transformar em WC e mais não podemos fazer - a casa tem nem sequer 3,5m d largura. Parece-me que aí a apresentação dum proj de acessibilidades é utópico ou desmotivante para quem quer investir no centro hitstórico mesmo sem incentivos camarários. Não é à toa que ele está às moscas!
Obrigada. Ana Isabel Abreu

Unknown disse...

Atenção que as C.M's. levam a lei "a letra" (Art 3, nº1, DL163/06). Foi considerada "Ampliação", a simples ampliação de 15cm levada acabo na altura das fachadas e provocada por motivos técnico/construtivos, na reabilitação dum edificio centenáriio e consequente da execução dum lintel de travamento a todo o perimetro do imóvel.

Unknown disse...

Boa noite Sr. e Sra
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Unknown disse...

Olá bom dia,

Parabéns pelo blog, ajudou-me imenso a esclarecer o que já vinha a "desconfiar" com a leitura do decreto lei 163/2006 para a alteração de habitações existente. No entanto, tenho uma pergunta a fazer, se me puder ajudar: nas ampliações a isenção das acessibilidades já não se aplica correcto? Mas se for um anexo de uso autónomo, que apenas se tem acesso por uma passagem exterior coberta, a isenção das acessibilidades ainda se aplica? Estamos a falar de um anexo que não tem fim habitacional, e possui dois arrumos, uma lavandaria e uma casa de banho de apoio ao jardim. Serei assim obrigada a colocar a casa de banho respeitando as normas das acessibilidades?
Os melhores cumprimentos,
Ana Silva,

Adriana disse...

Boa noite,

Pretendo angariar um imóvel, mas uma vez que se trata de um imóvel de serviços, não poderei pedir crédito à habitação, sem antes ter de fazer um pedido de alteração de uso do mesmo. Contudo, fui informada de que seria necessário (para essa alteração de uso de comercial para habitacional) fazer um projecto de arquitectura respeitando as normas de acessibilidade. Mas a casa tem apenas um espaço mais largo de 2,90x2,70 metros de largura (corresponde à zona que fica sobre a escada) e depois tem 2,35 metros de largura ao longo do restante comprimento. É um edifício do ano 1992. Já foi habitação, mas depois foi alterado para comércio e agora queria comprá-lo para habitação. Se construir uma casa de banho segundo as normas, ficarei com um corredor estreito que não cumprirá ele as normas. O gabinete de arquitectura do município onde resido não me dá respostas concretas. Alguém com mais interesse e conhecimento me pode ajudar a procurar um esclarecimento? Obrigada.

Adriana Silva

ADMIN disse...

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